Hopp til innhold

En tredje boligsektor i København, Wien og Zürich

Hentet fra Klassekampen Onsdag 12. februar 2020 Skrevet av Kjetil Gyberg – kjetil@internasjonalreportasje.no

Skal det bygges boliger i og rundt Oslo også for dem med middels til lavere inntekt og uten betyde-lig kapital, så trenger vi en ikke-kommersiell boligsektor understøttet av en ny tomte- og arealpolitikk. Byer som Køben-havn, Wien og Zürich viser vei. Tar man fra hverandre den voldsomme boligprisveksten som har funnet sted i den vestlige verden siden krigen, og da primært de siste tre tiårene, er konklusjonen slående: Så mye som 80 prosent av prisveksten kan tilskrives økte tomteverdier alene. Bare 20 prosent kan forklares med økte byggekostna-der. Det fremgår av en studie av 14 OECD-land som også inklude-rer Norge. Lignende tall kan leses ut av prisstatistikken for nybyg-de boliger i Oslo de siste femten årene: Mens byggekostnadene har økt med rundt 50 prosent, har tomtebelastningen per kvadrat-meter ferdig bolig nesten fi redo-blet seg ifølge tall fra Akershus Eiendom. Under rekordårene 2015 til 2017 sto tomtekostnadene alene for rundt 75 prosent av prisveksten.

Den gjennomsnittlige tomtebe-lastningen i nye boligprosjekter i Oslo ligger for tiden på rundt 30 prosent av salgsprisen, mens fortjenesten ligger på rundt 20 prosent ifølge Akershus Eiendom. Byggekostnadene har gått fra å utgjøre 75 prosent av prisen for ti år siden til nå altså å utgjøre rundt halvparten. Selv om det sikkert er godt mulig å få ned byggekostnadene gjennom innovasjon og kutt i forskrifter, er det liten tvil om at en kombina-sjon av rimeligere tomter og en begrensning på profi tt, for ikke å si et rent selvkostprinsipp, vil kunne ha en vel så betydelig effekt på boligkostnadene i og rundt en voksende storby som Oslo. Og nettopp dette er to av søylene som understøtter den ikke-kommersielle boligbyggin-gen i byer som København, Wien og Zürich. Her kan boligbyggelag som resultat tilby boliger til godt under markedspris. Det er da primært snakk om boliger med en disposisjonsform som best kan beskrives som «en tredje vei» mellom det å eie og det å leie: Det vil si leiligheter med tidsubegrensede og nærmest uoppsigelige kontrakter som ofte kan arves av neste generasjon. Det er med andre ord snakk om en form for leie med så mange rettigheter at den ligger nærme det å eie. I og rundt en by som Oslo, hvor særlig mange unge i dag er fanget mellom et umulig eiermarked og et dyrt og usikkert leiemarked, kan nettopp en slik «tredje vei» være en viktig del av løsningen.

For å komme dit trenger vi en ny tomte- og arealpolitikk. For som den gang de norske boligbygge-lagene ble etablert må vi også i dag begynne med å skaffe til veie rimelige tomter til ikke-kommer-sielle aktører. I en by som Wien ser man hvordan situasjonen kunne sett ut i Oslo hvis kommu-nen hadde fortsatt tomtepolitik-ken fra tiårene etter krigen. For her har det kommunale tomtesel-skapet Wohnfonds Wien siden midten av 1980-tallet kjøpt opp mye land som nå blir gjort byggeklar og som selges eller festes bort rimelig til ikke-kom-mersielle boligselskap. Resulta-tet er at byen befi nner seg helt i Europa-toppen når det gjelder byggetakt og at for tiden rundt halvparten av de nyproduserte boligene kan tilbys til under markedspris.

Nå er Wien en spesiell by med en særegen politisk historie, og dens unike boligpolitikk funge-rer kanskje best som et kontra-faktisk eksempel og et ideal. I praksis er det mer nærliggende å se mot København. I 2015 kom det en endring i den danske planloven som gir kommunene rett til å kreve opptil 25 prosent ikke-kommersielle boliger i alle nye byutviklingsprosjekt. Når en lokalplan skal godkjennes i København kommune, skrives det i dag ganske enkelt inn at opptil en fjerdedel av boligarealet må være i regi av såkalte «all-mennboligselskap». Dette er en type boligbyggelag som driftes etter selvkostprinsippet (hvilket vil si at de kun har lov til å dekke inn kostnadene forbundet med oppføring, drift og vedlikehold av boligene) og som er underlagt strenge kostnadskrav når det gjelder de totale byggekostna-dene, hvilket inkluderer tomt. Kombinasjonen av den nye loven og denne kostnadsregule-ringen betyr at allmennboligsel-skapene, særlig i dyre boligområ-der, ender opp med å betale langt under markedspris for tomte-grunnen, siden grunneier ganske enkelt må akseptere den prisen allmennboligselskapet kan betale. Kombinert med selvkost-prinsippet betyr det at de kan tilby nye ikke-kommersielle boliger som ligger opptil 40 prosent under markedsleien i noen av Københavns mest attraktive bydeler.

Den nye lovregelen har fullsten-dig endret spillereglene i Køben-havns boligbransje. Private utviklere må nå tenke inn en andel ikke-kommersielle boliger helt fra starten av for at prosjek-tet skal komme gjennom den kommunale planreguleringspro-sessen. Og ifølge allmennbolig-sektorens interesseorganisasjon Danmarks Almene Boliger synes også private utviklere å se visse fordeler med den nye loven: Den er blant annet med på å på å minske risikoen i større privat-drevne utbyggingsprosjekter siden allmennboligselskapene, med sine milelange ventelister, aldri har problemer med å fylle opp boligene sine og aldri går konkurs. Ifølge bransjebladet Boligen betyr det at private utviklere og allmennboligselskap nå fi nner sammen og etablerer nye gjensidige og fruktbare partnerskap som en konsekvens av den nye loven.

Men også i påvente av en slik endring i den norske plan- og bygningsloven er det godt mulig å få i gang en ikke-kommersiell tredje boligsektor. Det er Zürich-modellen et godt eksempel på, slik den har vært praktisert siden byen politisk sett ble rødgrønn en gang tidlig på 1990-tallet. Model-len baserer seg i hovedsak på at kommunal tomtegrunn festes bort rimelig til kooperativer som også her driftes etter selvkost-prinsippet. Kommunen yter en slags indirekte tomtesubsidie, siden man oftest kunne ha leid ut til kommersielle aktører for en høyere pris. Som en motytelse må boligbyggelagene blant annet leve opp til strenge miljøkrav, reservere en gitt prosent av boligene til rent boligsosiale formål, og ellers altså generelt tilby nye boliger til godt under markedspris.

Nå sies det jo gjerne at kommu-nen eier lite i dagens Oslo. Men kartlegger man all tomtegrunn som kontrolleres gjennom kommunalt eide selskap og foretak så er det neppe ubetyde-lig. Og kommunen må nå i så måte gå foran og slutte å tenke på land som en vanlig vare som kan selges til høystbydende for å tette hull i offentlige budsjetter. I det hele tatt bør en betydelig andel av den offentlig kontrollerte landreserven i og rundt en storby som Oslo, også den som er på statlige hender (som for eksem-pel Marienlyst, Ullevål sykehus og det som eies gjennom Bane Nor), nå forstås som hva den er: Nemlig en knapp fellesskaplig ressurs som er mulighetsbetin-gelsen for å få opp en ikke-kom-mersiell boligsektor. Og hvis denne sektoren utformes på riktig måte, med et fokus på en tredje vei mellom eie og leie, vil den indirekte tomtesubsidien som ytes forbli i fellesskaplig eie, om det nå er i form av kommu-nalt eller kooperativt eide boliger til under markedspris. Skal man på sikt få til en betydelig ikke-kommersiell boligsektor i Oslo er ikke dette i seg selv nok. Da må også en andel av den privateide grunnen øremerkes en slik sektor. Og her synes den danske planloven, kombinert med et pristak på de totale byggekostnadene for ikke-kommersielle aktører, å være et eksempel til etterfølgelse. Det gjelder ikke minst hvis man ønsker seg en mer sosialt sammensatt by, siden en slik lovendring vil sørge for at en ikke-kommersiell boligsektor spres rundt i byen og i de enkelte byggeprosjekter. Som den danske byforskeren og arkitek-ten Claus Beck-Danielsen sier det, en av dem som i sin tid var med på å foreslå lovendringen: «Vil man ha en blandet by, må det skje med loven i hånd. For på det frie markedet kommer det ikke til å skje.» Den typen lovgivning som danskene har innført handler om å hindre at land, særlig i og rundt voksende storbyer, forblir en rent spekulativ vare. Det handler i bunn og grunn om å ta en del av den verdistigningen som fi nner sted i tomtemarkedet og bruke den til å sikre rimeligere boliger til mange av de yrkesgruppene som nå trenger det. Dette er et prinsipp med en lang historie, ikke minst også i et ellers mar-kedsliberalt land som Storbritan-nia. Og at det er betydelige verdier å ta av er det liten tvil om. Det ble for eksempel tydelig da Selvaag Bolig nylig solgte sin tomtebank for 3,4 milliarder kroner, hvilket ga aksjonærene et ekstraordinært utbytte på 2 milliarder. Ifølge Selvaags årsrapport for 2018 synes mye av gevinsten å være basert på at det som defi neres som en «råtomte-bank» ble verdsatt til en verdi 1,6 milliarder kroner over de bok-førte anskaffelseskostnadene.

En ofte viktig årsak til at råtomter øker i verdi er samfunnsutviklin-gen rundt, ikke minst i form av offentlige investeringer i infra-struktur som gjør at et stykke land blir mer attraktiv for fremti-dig boligbygging. Den betydelig-ste verdiøkningen kommer på sin side når kommunene regulerer et areal til boligformål. Det er i beskjeden grad tomteeiernes egeninnsats som ligger bak, men heller offentlige investeringer og reguleringer. Nå gis det gjerne en motytelse i form av et infrastruk-turbidrag fra grunneier, men tomteverdiene gir altså milli-ardavkastning mens en mer inkluderende boligpolitikk ligger brakk. Når skal en bred politisk venstreside tørre å ta tak i denne grunnleggende problemstillingen som hindrer mange med middels til lavere inntekt tilgang på en god og trygg bolig i hovedstadsre-gionen?

Det som kreves er selvsagt politisk vilje, og da primært fra dem som nå står nærmest dagens boligpriskrise i og rundt Oslo. Det var Københavns overbor-germester Frank Jensen som i forkant av Folketingsvalget i 2015 ropte inn til sosialdemokratene på nasjonalt nivå og gjorde det klinkende klart at hovedstadsre-gionen trengte en ny planlov. Sammen med etableringen av en ikke-kommersiell boligsektor bør dette være et eksempel til etterfølgelse for alle rødgrønne politikere i og rundt Oslo som nå skal komme med innspill til de nasjonale partiprogrammene frem mot stortingsvalget i 2021.

 

Se avis oppslaget fra Klassekampen her!

Til toppen