TIL NORGE: Utenlandske investorer vil kjøpe eiendom i Norge qg vil aller helst ha staten som leietaker. Arsaken er de lave rentene over hele Europa, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen.
Av Magnus Lysberg (tekst) og
Tom Henning Bratlie (foto)
< VELFERDSINVESTERINGER: Sjefsøkonom Harald Magnus Andreassen på jobb i Sparebank 1 Markets i Vika i Oslo. Andreassen forklarer utenlandske investeringer i norske velferdsbygg med flukt fra lave renter i Europa.
Fra null til 70 milliarder på fire år. Det er den usannsynlige historien om det svenske eiendomsselskapet SBB, som på svært kort tid har blitt et av de største nordiske eiendomsselskapene. Klassekampen har i flere saker sett på hvordan SBB har bygd seg opp. Selskapet har spesialisert seg på oppkjøp av offentlig eiendom i Sverige, eiendom som siden leies tilbake til det offentlige. Som Klassekampen tidligere har skrevet, sikter SBB nå mot å bygge seg opp i Norge. Eiendomskjøpene er i stor grad finansiert av lån. SBB har hentet inn mye penger fra internasjonale kapitalmarkeder. Det er investorer som rømmer fra svært lave renter i Europa, sier sjeføkonom Harald Magnus Andreassen i Sparebank 1 Markets. – Det er egentlig ganske enkelt. Rentenivået er svært lavt, og i mange land er det faktisk negative renter. Det betyr at investorer som kjøper statsobligasjoner etter noen år sitter igjen med mindre enn det de kjøpte obligasjonene for, sier han. -Det skaper et veldig sterkt behov for å finne sikre investeringer med litt høyere avkastning, sier han.
Jakter avkastning
Rentene har vært lave i Europa siden finanskrisa for mer enn ti år siden. Resultatet er at store investorer, som for eksempel pensjonsfond, må finne nye steder å gjøre sikre investeringer. Dersom pensjonsfondene nå setter penger i statsobliga sjoner, er ikke lenger utbyttet stort nok til å kunne betale folks pensjoner. Derfor har eiendomsmarkedet blitt mer attraktivt, forteller Andreassen. – Dette er investorer som leter etter investeringer der risikoen blir sett på som lav, men som har litt avkastning, sier han.
SBB markedsfører seg som et selskap rettet inn mot det offentlige, der velferdsstatene i Norden er langsiktige leietakere. Det svenske eiendomsselskapet SBB har fått ratingen BBB minus av det amerikanske ratingbyrået Standard and Poor, tross høy gjeld. Kredittverdighetskodene strekker seg fra A til D. Koden BBB regnes som en middels trygg investering. Ratingbyrået begrunner den forholdsvis gode ratingen med at selskapet har en svært trygg forretningsmodell, tross en «betydelig» finansiell risiko. Andreassen sier han forstår hvorfor internasjonale investorer nå er interessert i å investere i de nordiske velferdsstatene. -Når rentene er så lave som de er nå, er det attraktivt å investere i eiendom med langsiktige og betalingsdyktige leietakere. Rentene gjør at investeringer som før var uinteressante, nå er blitt interessante for mange, sier sjeføkonomen.
Kjøpte barnehager
Dagbladet har den siste tida skrevet om et australsk oppkjøpsfond som har investert i 12 norske barnehager. Barnehagekjeden Gnist solgte 11 barnehager til det australskregistrerte fondet Pioneer Public Properties i desember 2019. Det er ikke kjent hvor stor salgssummen var. Pioneer Public Properties spesialiserer seg på kjøp av velferdsbygg i nordiske land. De eier en rekke barnehager, som så leies ut igjen til selskapene som driver barnehagene. SBB og Pioneer Public Properties er selskaper som spesialiserer seg innen såkalt samfunnsbygg, bygg som leies ut til til det offentlige. Dette er en del av en trend, sier Andreassen. Sjeføkonomen ser likevel farer når mange investorer ser mot små eiendomsmarkeder som det svenske og det norske. – I en sånn prosess er nok mange villige til å gå for langt, og betale for mye for eiendommene. Dette er også norske investorer med på. Det kan drive opp prisene, sier Andreassen. Resultatet kan bli svært stor gjeld og priser som blir liggende for høyt. Andreassen sier han ikke tror selskapene tar stor risiko på kort sikt, men at det på lang sikt kan bli vanskelig å opprettholde veksten. -Vi vet det at alle store kriser i finanssystemer kommer av at det har bygd seg opp for stor gjeld, sier han.